[Lea 칼럼] 독일에서 부동산 임대 소득은 불로소득(不勞所得)인가?

유학생, 직장인, 그리고 생활인으로 독일 생활을 하며 느낀 경험을 바탕으로 독일 생활에 필요한 정보를 나누고 싶습니다. 특히 독일 생활의 큰 관심사 중 하나인 부동산과 관련하여 임차인과 임대인, 둘 다 경험을 하면서 알게 된 내용들과 알아야 했던 제도 등을 공유하고자 합니다. 오늘은 첫 시작으로, 좋은 수익모델이라며 희망에 부풀었던 독일에서의 주택 임대가 결코 만만한 일이 아니었던 경험을 이야기해보겠습니다. 독일에 대해 외국인으로서 가지는 인상은 여러 가지가 있습니다. 독일은 모든 것이 시간에 맞춰 정확하게 움직일 거 같아! 하지만 에 따르면 작년 독일 열차는2/3만이 계획대로 움직였습니다. 독일 사람들은 초록 신호등에, 횡단보도로만 길을 건널 것 같아! 이 질문을 독일친구한테 했을 때, 왜 다른 나라 사람들이 그렇게 생각하는지 모르겠다며 웃더군요. 독일은 집주인들이 임대료를 올리지 않아서 20대 때 살던 집에서, 그 가격으로 노인이 되어서도 살 수 있다던데? 이 말은 맞기도 하고 틀리기도 합니다. 확실히 독일은 임대료가 단기간에 요동을 치는 나라가 아니었습니다. 현재도 많은 독일 사람들은 무리하게 임대료를 올리지 않는 경향이 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 전반적인 경향일 뿐, 법적으로 임대료를 올리는 것이 금지되어 있는 것은 당연히 아닙니다.

심지어 법적으로 허용되는 임대료 상승폭은 3년 내 20%로, 생각보다 꽤 큽니다. 많은 임대인이 이 법적인 한도를 꽉 채워 임대료를 올리지 않는 것이 독일의 보통의 문화이나, 이러한 문화 또한 바뀌고 있는 추세입니다, 구텐탁 코리아 기사에 따르면 베를린 임대료가 최근 27%까지 상승을 했습니다.

„독일 민법(BGB) 제558조에 따라 임대인은 지역 임대료 현황표(ortsüblichen Vergleichsmiete)라는 기준을 한계로 임대료 인상에 동의할 것을 임차인에게 청구할 수 있습니다. 이러한 인상 청구는 마지막 인상 이후 적어도 1년이 경과한 이후 할 수 있으며(제1항), 3년 동안 20%를 초과할 수 없습니다(제3항). 다만 주택 개량조치(제559조)나 관리비 상승(제560조)을 원인으로 하는 경우에는 이러한 제한의 적용 없이 인상이 가능합니다. 임대주택의 수요가 큰 지역의 경우 인상 한도를 한층 축소한 15%로 제한할 수 있으며, 이는 각 주 정부가 법규명령으로 정합니다“

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집을 구매하기로 결정한 이유

독일에서 임차인으로 살면서 언제 집주인이 집세를 올릴지 모른다는 것은 일종의 공포였습니다. 따라서 그러한 경우를 대비해 집 구매를 결심했습니다. 더구나 그 생각을 했던 2018년 독일의 대출이자는 1~2%에 불과했습니다. 당장 사는 집에서 이사를 할 마음은 없지만, 일단 집을 사서 임대를 한 후, 우리 집주인이 집세를 올리고 그 비율이 너무 크다고 생각하면 이사를 가는 것이 어떨까? 부동산 사이트를 마구 검색했습니다. 와, 잘하면 수익률이 4~6%나 된다고? 아주 단순하게 계산을 해 봤습니다. 10만 유로 집의 수익률이 4.8%면 임대료가 매월 400유로라는 의미, 그렇다면 은행에 지불해야 하는 원금상환 및 이자의 상당 부분을 임대소득에서 지불할 수 있지 않을까? 어느 정도의 투자비용만 있으면 이건 너무나도 안정적인 수익모델이 아닐까? 주택 구매 시의 부대비용을 제외하고는 거의 빚으로 구입하게 되겠지만, 벌써부터 내 집이 되어 있는 것만 같았습니다. 그것도 많은 부분을 임대를 하며 보유하고 있는 것만으로도 나의 수익이 되는, 이것이 바로 불로소득이 아닌가 싶었습니다.

집세를 내지 않는 세입자

그러나 불로소득에 대한 부푼 환상이 깨어지는 데에는 오랜 시간이 걸리지 않았습니다. 임대를 한다는 것이 노동을 동반하지 않는 것도 아니었고, 무엇보다도 불행하게도 소득이 발생하지 않았습니다. 불로(不勞)가 아닌 것도 억울한데, 심지어 소득(获得的)도 아니라니! 많은 불행이 그러하듯, 이 일이 가진 위험성에 대한 정확한 인식이 전혀 없었다는 것이 문제였다는 것을, 일이 발생한 이후 에야 알았습니다. 저의 임대인이 변덕을 부려 임대료를 올릴 수도 있을 것이란 생각에서 시작한 일이었지만, 불성실한 임차인이 임대료를 내지 않을 수도 있다는 것은 계산 밖의 일이었던 것입니다. 이사 후 두 번째 달까지 임차료를 문제없이 지불하던 임차인이 세 번째 달 임대료를 내지 않고, 확인을 위해 전화를 하면 내일 이체하겠다, 이번 주에 이체하겠다, 이번 달 말에 이체하겠다며 변명이 길어지는 것을 보며 갑갑해하던 어느 날, 도무지 인정하고 싶지 않던 사실을 어쩔 수 없이 인정해야만 했습니다.

 ‚아, 모든 임차인이 꼭 임대료를 제대로 내는 건 아니구나. 적어도 내 임차인은 그런 사람이 아니구나.‘

월급 명세서 등의 지불능력을 제대로 확인하지 않고 세입자를 들인 결과로 집을 되찾기 위한 명도소송 및 강제집행을 진행해야만 했고, 이러한 법적 절차에만 반 년이 소요되었습니다. 많은 시간과 돈, 감정소모까지 동반했던 해당 사건을 경험하며, 대체 왜 독일인들이 임차인을 구할 때 그렇게 많은 것들을 고려하는지를 뒤늦게야 깨닫게 된 것입니다.

• 다음 칼럼에서는 독일에서 주택을 구할 때 제출해야 하는 다양한 서류에 관한 내용이 이어집니다.

• 작성: Lea
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