2021년 다시 한번 기록적인 부동산 가격 상승, 부동산 거품에 대한 위험성은?

코로나 팬더믹으로 인해서 집값이 정체되거나 떨어질 수도 있을 것을 예상했지만, 홈오피스로 인해서 도시 외곽의 부동산 수요가 올라가므로 작년은 기록적인 상승을 보였습니다. 2021은 2020년 대비 무려 11%의 가격 상승이 있었습니다. 연방 통계청에 의하면 2020년 7.8%의 상승에 비해 2021년에는 11%의 부동산 가격 상승이 있었습니다. 작년 부동산 가격 상승은 특히 4분기에 12.2%를 기록하였습니다. 특히 도시 외곽 지역의 부동산은 전년 동기 대비 15.9%가 올랐습니다. 인구 밀도가 높은 대도시는 여전히 높은 인상률을 보였습니다. 베를린, 함부르크, 뮌헨, 쾰른, 프랑크푸르트, 슈튜트가르트, 뒤셀도르프, 이렇게 독일 주요 7대 도시는 평균 12.8%의 가격 상승이 있었습니다.

부동산 거품에 대한 우려

분데스방크의 분석에 따르면 독일 부동산은 현재 15% ~ 최대 40% 가 과대 평가되었을 수 있다고 분석합니다. 또한 시장의 금리는 1.0% 였던 이자율이 1% 후반대까지 올라가고 있습니다. 금리가 오르면 부동산 가격이 정체되거나 내려갈 것을 예상하지만, 현재 독일의 부동산 구매율은 줄어들고 있지 않습니다. 주요 요인으로는 해외에서 독일 부동산 구매가 증가하고 있습니다. 독일의 부동산 가격은 유럽 주요 국가와 비교 시 아직도 투자가치가 있다고 평가받고 있기 때문입니다. 두번째로는 이러한 상황에도 불구하고 가격 상승이 유지될 것이라는 시장의 기대입니다. 전문가들은 가격 상승이 정체하거나 떨어질 수 있지만, 앞으로 몇 년간의 가격 상승은 유지될 것으로 보고 있습니다.

부동산 위기 가능성

부동산 거품에 자연스럽게 따라오는 것은 미국 금융위기와 같은 은행과 일반 가정의 경제 위기입니다. 심한 경우 파산의 위험도 있습니다. 하지만 독일 경제 연구소(German Institute for Economic Research)의 콘스탄틴 콜로딜린(Konstantin Kholodilin)에 따르면, 독일에서 이러한 위험이 현실화될 확률은 극히 낮다고 말합니다. 부실 채권을 통해서 인위적으로  자본 상태를 부풀려서 문제가 된 미국 주택 시장과 달리 독일은 엄격한 규정으로 대출을 심사하기 때문에 부동산 구매자들이 미국과 같이 큰 위험에 놓여있지는 않다고 답했습니다.

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보다 엄격해지는 대출 규정

금융 규제 기관 Bafin은 독일 은행에 더욱 엄격한 규정을 발표했습니다. 이러한 특별 규정으로 인해서 주거용 부동산 대출을 더욱 안전하게 보호하는 보완 시스템이 추가적으로 실행됩니다. 이 시스템을 통해서 위험도는 줄어드나 대출을 희망하는 구매자들에게는 내 집 마련의 어려움이 더 커질 수 있습니다. 이 규정은 4월 1일부터 실행됩니다.

• 작성: 이실장
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