[Lea 칼럼] 독일에서 세입자와 법정 절차가 시작될 때, 체납 임대료 지불 청구 및 명도소송 제기 방법

세입자가 계약해지 이후에도 임대물을 돌려주지 않는 경우, 소송 외 절차로 이를 해결하지 못한 임대인은 결국 법정 절차를 이용할 수밖에 없습니다. 명도소송(Räumungsklage)이 바로 그것입니다. 명도소송은 임대인이 세입자를 임대물로부터 퇴거시킬 수 있는 집행 권원을 얻을 수 있는 유일한 합법적인 수단입니다. 아무리 빨리 진행된다고 하더라도 최소 3개월은 고려해야 하는 지난한 절차가 어떻게 진행되는지 함께 알아보고자 합니다.

2021년 4월에 입주한 세입자가 5월 임대료 일부와 6월과 7월 임대료를 납부하지 않았습니다. 몇 번의 전화통화 후 세입자가 오히려 적반하장으로 나오는 것을 경험하고, 8월 초에 체납 임대료 지불 청구 및 계약해지통지를 집행관을 통 송달했으나, 주소지 불명으로 반송되는 경험을 했습니다. 문제가 길어질 것이라 판단하여 즉시 인카소 및 변호사와 접촉을 시도했고, 궁극적인 목표인 임대물 반환을 위해서는 단순한 채권 추심 뿐만 아니라 임대물을 반환 받는 것이 필요하다고 결정했습니다. 그렇다면 이제 남은 것은 하나, 명도소송을 제기하는 것이었습니다. 8월 24일 지방법원에 소장을 접수하여 8월 27일 법원 비용에 대한 일부 사전 청구를 받았습니다.

소송 외 절차로 시작하여 소송절차까지 진행되는 데에 4개월이 소요되었습니다. 2달 간의 연속 임대료 미납 후 즉시 진행이 되었음에도 불구하고 소송절차 전까지 4개월이 걸린 해당 사안은 소송절차로 돌입하여 명도소송을 제기하고도, 실제 강제집행으로 실제 퇴거가 이루어진 2022년 1월 27일까지 9개월이 걸렸습니다. 대부분의 통상적인 퇴거 절차 또한 6~12개월 정도 소요된다고 하여, 저의 경우가 특별한 기간이 아니었던 것을 확인했습니다. 그럼에도 불구하고 소송 외 절차 4개월, 소송절차 및 집행 절차 5개월의 기간은 진부한 표현이지만 피를 말리는 시간이었고, 소송절차를 진행하고자 하는 독자 분들은 빨리 진행이 이루어진다고 해도 일반적인 기간이 이 정도는 걸린다는 것을 반드시 염두에 두어야 합니다.

명도소송 제기 시에 법률대리인(변호사)가 법적으로 꼭 필요하지는 않습니다.

소송에 따라 법률대리인이 반드시 필요한 경우와 소송 직접 진행이 가능한 경우가 있으며, 법률에 따라 법률대리인이 강제되지 않는 경우 스스로 소송을 진행할 수 있습니다. 법률대리인이 강제되는 경우 해당 역할은 변호사만이 수행할 수 있습니다. 민사소송법(ZPO) 제78조는 지방법원(Landgericht) 또는 고등지방법원(Oberlandesgericht), 즉 2심 법원에서의 소송절차의 경우 면허를 소지한 변호사의 변호가 의무적이라고 명시하고 있습니다. 그러나 주거공간의 퇴거에 관한 소송은 1심 법원(Amtsgericht)의 관할하며, 1심 법원에서 퇴거를 의한 명도소송을 진행할 때 변호사를 선임할 의무는 없습니다. 즉, 임대인이 직접 소장을 작성하여 소송을 제기할 수 있고, 법원 기일에도 직접 참석하는 것이 가능합니다.

명도소송 소장 작성시 유의점

지불 연체로 인한 하려는 경우 다양한 세부 사항을 고려하여 소장을 작성해야 합니다.

• 소송 상대방을 제대로 확인했는가?

원고와 피고를 정확하게 기입하는 것이 중요합니다. 임대계약서에 포함되어 있는 임대인과 임차인의 성명을 모두 기재하셔야 합니다.

• 계약해지가 법적 요건에 근거하고 있으며, 유효한가?

예를 들어 임대료가 2개월 미납된 경우 계약해지는 적법합니다. 그러나 체납된 금액이 임대료가 아닌, 추가 비용과 관련된 경우에는 다시 한번 확인이 필요합니다.

• 임대 부동산을 정확하게 명시했는가?

매우 기본적인 내용이지만, 독일인에게도 소장 작성은 일상적인 일이 아니며 더구나 외국인으로서 독일어로 소장을 작성하는 것은 더욱 주의가 필요합니다. 소송 이후 강제집행을 시행하는 경우에도 판결에서 해당 부동산이 정확히 지정되어 있는 것이 반드시 필요합니다.

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가능하면 변호사를 선임하는 것을 추천합니다

법률대리인을 선임하는 것이 반드시 필요한 것은 아니나, 가능하면 법률상 지원을 받아 퇴거 조치를 시작하는 편을 추천합니다. 법원에 가는 것은 일상적인 일이 아니며, 더구나 외국인으로서 외국어로 소장을 작성하고 변론 기일에 참석하는 등의 절차를 진행하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 따라서 변호사의 조력을 받는 것이 정신적으로 안정감을 줄 수 있습니다.

변호사를 선임하는 데에 있어서 가장 큰 걸림돌인 비용은 법률보험 가입으로 많은 부분 해소 가능합니다.

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변호사를 선임하려고 한다면

살고 있는 지역명과 변호사(Rechtsanwalt)를 검색어로 조합하여 검색을 합니다. 구글 평점 등을 확인하는 것도 가능하며, 적어도 한 번은 직접 대면하여 상담하는 것을 추천하기 때문에 위치 등에 대한 파악도 필요합니다. 대부분의 변호사들이 일단 메일로 상담할 수 있는 창구를 열어두고 있으며, 사건을 수임한 이후에도 메일로 진행사항 전달이 가능합니다. 변호사와 접촉하는 경우, 사안에 대한 설명 및 소송 외 절차로 본인이 진행했던 모든 문서를 전달하여 법률 대리를 할 변호사가 상황에 대해 정확히 판단할 수 있도록 하는 것이 중요하며, 대면 상담을 진행하여 변호사의 느낌을 보시는 것도 중요합니다. 이미 세입자 때문에 고통받고 있는데, 불성실한 변호사까지 만나게 되면 고통이 더욱 커지기 때문입니다. 소장을 어떻게 작성해야 하는지, 어느 법원에 어떤 방식으로 소장을 접수해야 하는지, 그리고 접수 확인을 어떻게 할 것인지, 담당 판사 배정이 어떻게 되는지 등은 일반인으로서 직접 수행하기 매우 어렵습니다. 따라서 비용이 들었음에도 불구하고 변호사를 통해 진행한 것을 후회하지 않으며, 문제가 있다면 최대한 빨리 변호사와 상담을 하시는 것을 적극 추천합니다.

• 작성: Lea
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