[Lea 칼럼] 독일에서 세입자 퇴거를 위한 준비 작업: 임대인이 절대 하지 말아야 할 일과 꼭 해야 하는 일

세입자가 지속적으로 임대료를 지불하지 않고 있는 경우 임대인의 입장에서는 미지불 금액을 회수하는 것도 물론 중요하지만, 가장 중요한 것은 결국 세입자를 현재의 주거지로부터 퇴거시키는 것입니다. 세입자가 얼마나 오랜 기간 동안, 미지불 상태로 거주할지 모르는 상태가 지속되는 것은 임대인의 입장에서는 거의 재앙에 가깝기 때문입니다. 이 경우 세입자로부터 아파트 혹은 주택을 되찾아 오기 위한 준비 작업으로 무엇이 필요한지 살펴보겠습니다.

자물쇠 변경은 주거 침입을 구성할 수 있습니다.

모든 임대인의 공포는 임대계약이 종료되었음에도 불구하고 세입자가 부동산을 떠나지 않는다는 것입니다. 임대인은 아파트를 다시 점유하기 위해 법원의 결정을 오랜 시간 기다리는 대신에 자물쇠를 교체하고 싶은 유혹에 빠질 수 있습니다. 그러나 이는 법적으로 인정되는 수단이 아닙니다. 세입자가 더 이상 임대물을 사용할 수 있는 계약상 권리가 없음에도 불구하고, 임대인은 퇴거 판결 없이는 세입자의 의지에 반하여 임대물을 점유할 권리가 없습니다.

따라서 임대인은 법적으로 세입자에게 해고 통지를 했다고 하더라도 자물쇠를 직접 교체할 수 없습니다. 세입자는 임대인이 자신의 권리를 침해했음을 주장하며, 법원에 임시금지명령을 신청할 수 있을 뿐 아니라, 즉시 반응하여 강제로 아파트에 들어가는 것도 허용됩니다. 더구나 집주인의 해지가 유효하지 않은 경우에는 부동산을 반환해야 하는 것 외에도, 세입자가 호텔 등에 숙박하는 데 발생한 비용도 상환해야 할 수도 있습니다(물론 임대료를 미지불 상태가 계속되어 계약해지 통지서를 보낸 경우, 특히 법원집행관을 통한 송달이 이루어진 경우에는 여기까지는 고려하지 않아도 좋습니다). 물론 자물쇠 교체가 인정되는 경우도 있을 수 있으나, 이는 극히 예외적인 경우에 불과하며 일반적으로 임대료를 지불하지 않는 정도의 사안에서 임대인이 자물쇠를 교체하는 것을 정당화할 수 있는 경우는 거의 없다고 봐도 무방합니다.

여기서 더 무서운 일은 민사적인 문제가 전부가 아니라는 점입니다. 이러한 민사적 처벌 외에도 임대인은 형사적 처벌에도 직면하게 됩니다. 무단으로 세입자가 거주하는 공간에 들어갈 경우 주거침입죄로 기소될 수 있습니다. 주거침입은 부동산의 소유권을 보호하기 위한 것이 아니라, 주거의 안전을 보호하기 위한 것으로, 실제 거주하고 있는 세입자의 동의를 받지 않고 임대물에 들어가는 것은 주거침입에 해당하기 때문입니다. 즉, 자물쇠를 교체하기 위해 임대한 아파트 문을 여는 것 그 자체가 문제가 될 수 있다는 것입니다. 물론 세입자가 본인이 야기한 상황임을 고려해 순순히 물러나는 경우도 있을 수 있지만, 한편으로는 오히려 적반하장으로 나오는 경우도 많을 것이고, 또한 다른 한 편 임차인도 자신이 이용할 수 있는 제도를 이용하지 않을 이유는 없기 때문에, 임차인이 주거침입으로 신고를 할 가능성까지 염두에 두지 않을 수 없습니다.

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임대인 법률 보험(Vermieterrechtsschutzversicherung)은 필수입니다

세입자의 안전한 주거를 보호하는 제도로 인해, 훨씬 쉽고 빠를 것으로 보이는 사적 구제를 이용할 수 없는 임대인이 취할 수 있는 유일한 방법은 법정 소송을 통해 명도 판결을 받는 것입니다. 이 경우 직접 소송을 진행하는 것은 여간 어려운 일이 아니며, 따라서 변호사 선임을 고려하는 것이 보통입니다. 이 때 도움을 주는 것이 바로 임대인 법률 보험입니다.

독일 주택 소유자는 여러가지 보험에 가입을 하게 되는데, 법률 보험은 주택 소유자 보험(Wohngebäudeversicherung)이나 가재 보험(Hausratversicherung), 주택(토지) 소유자 책임 보험(Haftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer)보다 상대적으로 중요성이 떨어져 보이는 것도 사실입니다. 그러나 세입자와의 기나긴 분쟁이 예상되는 경우 임대인 법률 보험은 심리적 편안함과 금전적 안정감을 주는 것임에 틀림없습니다.

임대인 법률 보험은 임대인으로서 발생할 수 있는 법적 분쟁으로 인해 발생하는 비용으로부터 임대인을 보호하며, 여기에는 세입자와의 법적 분쟁이나 행정당국과의 분쟁이 포함됩니다. 법적 분쟁이 발생한 경우 임대인 법률 보험은 변호사, 법원, 증인, 전문가, 조정 등의 법정 외 중재 절차 등에 대한 비용을 보장합니다. 해당 보험의 보험료는 물론 보험사에 따라 상이하나, 보통 임대주택 1개당 13유로 이상이 고려됩니다. 그러나 이는 최소 보장 범위에 해당하며, 임대료 손실에 대한 항목 등을 포함한 보통 수준의 보장을 원하는 경우 그 금액은 더욱 높아집니다.

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  필자가 2018년 법률 보험에 가입할 때 보험설계사가 제시했던 금액은 1년 기준 약 500유로 이상이었고, 당시 저는 굳이 이 돈을 내며 보험을 들어야 하는지에 의문을 가졌습니다. 법률 보험에 가입하며 세입자 보호보험(Mieterschutzversicherung)은 보장 범위에 포함시켰으나, 제 소유 부동산에 대해서는 임대인인 제가 횡포를 부리지 않는다면 큰 분쟁 없이 좋게 풀어나갈 수 있지 않을까 생각하며, 임대인으로서의 보장 범위까지는 포함시키지 않았습니다. 그리고 이는 나중에 임차인과의 분쟁을 겪으며 두고두고 후회하게 된 일 중의 하나였습니다. 변호사 수임료나 법원 소송진행 비용 등이 만만치 않은 것을 고려할 때, 지금 당장은 불필요하다고 생각되더라도 가능하면 임대인 법률 보험 가입을 추천합니다. 해당 비용은 임차인에게 전가할 수 없는 금액이나, 연말 정산시 임대소득에서 소득공제가 가능합니다. 또한 임대인 법률 보험은 대기 기간이 있기 때문에, 보험 가입 전 또는 대기 기간에 법적 분쟁이 발생한 경우에는 보험이 적용되지 않는다는 점도 고려해야 합니다. 대기 기간은 계약 조건에 따라 다르나 통상 3개월에 해당합니다. 따라서 혹시 미리 임대인 법률 보험에 가입하지 않았더라도, 문제가 발생했다고 생각되는 경우 일단 임대인 법률 보험에 가입하여 대기 기간을 기다린 후 해결을 위한 절차를 진행하면 후속적으로 드는 비용에 대한 안전성을 높일 수 있습니다.

• 작성: Lea
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