독일의 주택 구매 후 큰 비용 지출을 줄일 수 있는 필수 체크 리스트 10가지

독일에서 주택을 구매하는 것은 일반적으로 일생일대의 가장 큰 지출이자 완전한 정착의 출발점입니다. 그러나 오래된 주택을 구입할 때 판매자나 중개인의 일방적인 설명만 믿고 덜컥 계약한다면 독일에서 내 집 마련의 꿈이 악몽으로 변할 수 있습니다. 다음은 외국인으로서 주택 구매 시 최대한 집요하게 묻고 또 따져야 할 필수 체크 리스트입니다.   

독일 주택 구매 전 반드시 물어야 할 질문 10가지

1. 이 집은 실제 유효한 건축 규정에 따라 지어졌나요?

Ist dieses Haus in Übereinstimmung mit den gültigen Bauvorschriften gebaut?

독일의 모든 주택은 건축법에 따라 엄격한 규정을 준수해야 합니다. 유효한 건축 규정에 따라 건축되지 않은 주택을 구매하면 현행 규정에 따라 구조 변경과 같은 막대한 비용이 들거나 기타 법적 문제에 직면할 수 있습니다. ★ 예를 들어, 정원이나 차고 옆에 지어진 작은 오두막 창고는 불법 건축물일 수 있습니다.

2. 주택 취득 신고 시, 새로 승인이 필요한 개조, 확장 또는 증축이 있습니까?

Gibt es Umbauten, An- oder Anbauten, die einer neuen Genehmigung bedürfen?

공식적인 허가 없이 개조, 확장 또는 증축이 수행된 경우 새 소유주는 구매 후 필요한 허가를 받거나 철거 작업을 수행해야 할 수 있습니다. 이것은 상상 이상의 심리적, 재정적 부담을 수반할 수 있습니다. ★ 지하실은 천장 높이가 낮기 때문에 독일에서 주거 공간으로 허용되지 않는 경우가 많습니다.

3. 이전 소유자가 주택의 현대화 의무를 이행했습니까?

Hat der Vorbesitzer seine Modernisierungspflichten erfüllt?

독일에는 환경 및 에너지 효율성 기준을 충족하기 위한 주택의 특정 현대화 조치에 대한 법적 요구 사항과 의무가 있습니다. 이전 소유자가 난방, 배관, 지붕, 전기 및 에너지 효율 조치와 같은 현대화 의무를 이행한 경우 구매자는 개조에 소요되는 예기치 않을 지출을 방지할 수 있습니다. 필요한 현대화가 수행되지 않은 경우, 그에 따라 구매 가격을 조정하거나 필요한 작업에 대해 사전 합의할 수 있습니다. ★ 2020년 발효된 새로운 건축물 에너지법에 의하면 주택의 최상층은 단열 처리되어야 합니다.

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4. 지역권 설정은 어떻습니까?

Wie sieht es mit Grunddienstbarkeit aus?

Grunddienstbarkeit(지역권)을 통해 부동산 소유자는 이웃 부동산의 특정 용도에 관한 권리를 얻을 수 있습니다. 전제 조건은 두 이웃이 서로의 지역권에 동의하는 것입니다. 가장 일반적인 예는 이웃이 당신 소유의 땅을 가로지르는 길을 사용해야만 집에 들어갈 수 있거나 그 반대의 경우입니다. 이사 후 이웃과의 충돌을 피하기 위해 이러한 사항을 사전에 인식하고 확인하는 것이 중요합니다.

5. 집 아래로 흐르는 지하수 수위는 어떻습니까?   

Wie hoch ist der Grundwasserstand unter dem Haus?

지하수 상황은 주택의 안정성과 구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 높은 수위로 인한 건축물의 습한 조건은 습기로 인한 부식, 균열 또는 기초 골조 문제와 같은 구조적 손상을 초래할 수 있습니다. 또한 지하실에서 창궐한 곰팡이 문제로 공간 사용 제한은 물론 건강에 악영향을 미칠 수 있습니다. ★ 특히 비가 많이 내리는 독일에서 지하수의 높은 수위로 인해 지하실이 침수되는 사례가 종종 보고됩니다.

6. 집 안팎에 사용된 자재에 오염 물질이 있습니까?

Befinden sich Schadstoffe in oder außerhalb Ihres Hauses?

석면, 목재 방부제 또는 라돈과 같은 오염 물질이 다량 함유된 자재로 지어진 집은 거주자의 건강에 심각한 위협을 줄 수 있습니다. 이것은 주로 1970년~1980년대에 지어진 주택에 해당합니다. 이러한 오염 물질의 존재를 사전에 아는 것은 잠재적 위험을 식별하고 판매자에게 개선 조치를 요구하거나 구매 가격 협상의 카드로 적절히 활용할 수 있습니다. ★ 주택 건축 부지가 이전에 공장이나 주유소였는지 여부도 확인하여 명백히 오염된 토양에서 아이들이 뛰어노는 위험은 피해야 합니다.

7. 지붕 공사는 언제 다시 해야 합니까?

Wann sollten die Dacharbeiten erneuert werden?

지붕은 주택의 가장 중요한 구성 요소 중 하나이며 이를 유지하거나 교체하는 데 상당한 비용이 들 수 있습니다. 노후화 되어 손상된 지붕은 누수 및 주택의 구조적 문제를 야기하여 잠재적인 위험을 초래할 수 있습니다. 가까운 장래에 지붕을 교체해야 할 것으로 예상되는 경우 구매 가격을 협상하거나 구매자와 판매자 사이에 지붕 교체 비용을 분할하도록 합의할 수 있습니다.

8. 벽에 곰팡이가 없다고 확신할 수 있습니까?

Können Sie mit Sicherheit sagen, dass Ihre Wände schimmelfrei sind?

물론 판매자나 중개인이 곰팡이가 없는 벽을 완벽히 보장할 수 없다는 점에 유의해야 합니다. 곰팡이는 숨겨진 영역에서 발생하거나 구매 후 갑자기 나타날 수 있습니다. 따라서 이러한 질문은 판매자(중개인)의 보증을 요청하기보다는 주택 상태 및 잠재적인 문제에 대한 정보를 얻는 데 더 중점을 두어야 합니다. ★ 특히 오래된 주택에 사용된 두꺼운 내부 단열재는 시간이 지남에 따라 물을 흡수하고 효율성을 잃어 곰팡이 성장을 촉진할 수 있습니다.

9. 벽의 방음 수준은 어떻습니까?

Wie hoch ist der Schallschutz der Wände?

집 앞 도로나 이웃집에서 나는 소음은 삶의 질에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 얇은 벽은 개인 프라이버시에 영향을 줄 수 있을 뿐만 아니라 소리에 민감한 경우 숙면에 어려움을 겪을 수 있습니다.

10. 현재나 미래에 계획된 도시 개발 계획이 있나요?

Gibt es jetzt oder in Zukunft Pläne für eine Stadtentwicklung?

어쩌면 가장 중요한 질문일 수 있습니다. 해당 주택이 포함된 도시 개발 계획은 향후 건축 프로젝트, 교통 계획 또는 주택 근처 인프라 개선 등 주거자의 삶의 질과 재산 가치에 막대한 영향을 미칠 수 있습니다. 반면 관련된 정보 부족은 개발로 야기되는 소음, 교통 혼잡 또는 녹지 환경 훼손과 같은 예기치 않은 문제로 이어질 수 있습니다. ★ 도시 개발 계획에 대한 정확한 정보를 통해 구매 주택 지역의 향후 개발이 당신이 추구하는 삶의 방향과 일치하는지 스스로 평가하고, 이를 통해 현명한 구매 결정을 내릴 수 있습니다.

• 작성: 오이스타
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