금리 인상에 따른 프랑크푸르트 부동산 시장 현황, 줄어든 수요 하지만 여전히 부족한 공급

오랫동안 안정적인 부동산 거래량을 기록했던 프랑크푸르트 부동산 시장에 최근 이상이 감지되었습니다. 20여 년간 프랑크푸르트와 라인-마인 지역의 부동산 시장을 정기적으로 조사해 온 부동산 및 컨설팅 회사 임모컨셉(ImmoConcept)의 이번 부동산 실태 조사를 통해 어떠한 상황인지 자세히 살펴보겠습니다. 임모컨셉은 금리 인상과 인플레이션, 인력 부족 등으로 인한 프랑크푸르크 주택 시장의 변동 현황을 심도있게 조사했습니다. 프랑크푸르트는 오랫동안 주택과 아파트 매매가가 꽤 높았음에도 불구하고 수요가 안정적이었습니다. 그러나 올 해 중반부터 처음으로 그 수요가 감소하기 시작했는데, 2022년 7월 부동산 총거래액은 지난해 같은 달보다 12.3% 감소했으며, 단독 가구 및 다가구 주택 등 그리고 타운하우스의 경우 29%까지 줄었습니다. 반면 조사 대상인 프랑크푸르트 42개 지역 중 7개 지역의 새 아파트 값은 올해 중반 평방미터당 1만유로 이상이었으며, 프랑크푸르트 전 지역의 임대료와 매매가는 지난 12개월 동안 평균 3% 상승했습니다.

임대료와 임금 상승률간 격차 벌어져

그 결과 임대료와 매매가, 그리고 일반 직장인의 임금 상승률 간 격차 또한 벌어지고 있습니다. 이번 조사에 따르면, 프랑크푸르트의 평균 임대료는 지난 10년간 약 36% 인상되었으며, 임금 상승율에 비해 거의 두 배 가까운 증가율을 기록했고, 동기간 매매가는133%나 상승했습니다. 임모컨셉의 상무이사인 베른트 로렌츠(Bernd Lorenz)는 프랑크푸르트 직장인의 평균 연간 총수입은 약 50,830유로로 비교적 높은 수준이지만, 추가적인 금리 인상을 감안하면 부동산 구매에 따른 대출금 상환에 어려움을 겪을 수 있다고 강조합니다. 뒤이어 그는 “우리가 예상한대로 금리 인상은 약 6개월의 시차를 두고 주택 시장에 영향을 미쳤다”고 말하며 “이러한 추세는 앞으로 더욱 심화될 것”이라고 전망했습니다.

포화상태에 다다른 주택시장

부동산 시장의 포화상태는 임대주택의 공급량을 봐도 알 수 있습니다. 지난 12개월 동안 고가 매물에 대한 수요뿐만 아니라 회전율도 소폭 감소했기 때문입니다. 이에 대해 로렌츠는 “특히 고층 주거용 건물 신축계획이 유보되거나 이를 상품화하는데 문제가 발생하고 있으며”, 막대한 건설비용으로 아파트 매매가가 올라 “추가 비용이 자주 발생”하고 있고, 이에 따라 “투자자들은 신규 프로젝트를 보류할 것”이라고 설명합니다. 이처럼 프랑크푸르트의 주택 시장은 위축되고 있는 반면 도시 인구는 계속 증가함에 따라 상황은 더욱 악화될 것으로 예상됩니다. 이번 조사에 따르면 2030년까지 인구가 840,000명으로 증가할 것이며, 이에 따라 도시내 안정적인 주거환경에 대한 요구는 앞으로 주택산업과 정책에서 주요하게 다뤄질 것으로 보입니다.

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평균 가구수는 증가, 1인 가구수는 감소 추세

이번 조사에서 프랑크푸르트의 1인 가구 비율(42.3%)은 여전히 평균 이상이지만 점점 그 수가 감소하고 있는 것으로 드러났습니다. 반면 평균 가구 수는 2015년 1.76명에서 현재 1.9명으로 증가했습니다. 이에 대해 로렌츠는 “프랑크푸르트 이민자 중 이곳에서 공부하거나 일하는 젊은이들이 가장 많은 비율을 차지하고 있으며 이들이 가까운 장래에 가정을 꾸릴 것”으로 예상했으며, 이 때문에 자연스럽게 가족을 위한 주거공간에 대한 요구는 계속 증가할 것으로 보입니다. 또한 2인 이상으로 구성된 가구는 현재 임대 및 매매 가격이 상대적으로 저렴한 Kalbach-Riedberg, Harheim 및 Nieder-Erlenbach와 같은 외곽 지역에서 거주하는 것으로 드러났습니다. 임모컨셉은 이들이 지속적으로 프랑크푸르트 주변 지역으로 거주지를 옮기고 있으며, 이는 라인-마인 지역 외곽과 교외 지역에 “아파트 임대료 인상과 실거주 소유자의 아파트 및 단독 주택 가격 상승”으로 이어질 것이라고 전망했습니다. 또한 전반적으로 프랑크푸르트의 평균 부동산 매매 가격은 현재 Sindlingen 지역의 평방미터당 약 5,400유로에서 Westend-Süd의 약 13,000유로로 나타났으며, Westend의 ​​개별 최고 가치는 평방 미터당 30,000유로 이상으로 조사되었습니다. 반면 이와 비슷한 가격대의 신규 아파트 수요는 현재 감소하고 있습니다. 이와 관련해서 로렌츠는 “이러한 많은 요인들을 살펴볼 때, 우리가 현재 성장 막바지에 있으며 주택시장이 변동하고 있음을 알 수 있다”고 설명합니다. 덧붙여 현재 상황은 주택 시장이 완화되기 보다 “신규 건설이 사실상 중단되면 기존 부동산 가격은 더 비싸질 수 있음”을 보여준다고 강조합니다. 물론 부동산 가격에 대한 장기적인 재평가는 향후 연방 정치와 유럽 중앙 은행(ECB)의 정책들, 그리고 전반적인 경제 발전에 달려있습니다. 는 1989년에 설립되었으며 2003년부터 정기적으로 프랑크푸르트 부동산 시장에 대한 데이터를 수집하고 있습니다. 현재까지 임모컨셉은 주거 및 투자 거래 관련하여 10억 유로 이상의 자산을 중개했습니다. 작성:  독일이모

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