독일 투자용 부동산 구매 시 세금을 얼마를 내야할까요?

나이가 들어갈수록 노후 준비에 대한 걱정이 늘어갑니다. 여러가지 노후 준비 중 투자용 부동산 구매를 통해 추후 임대 수익을 얻는 방법을 실현하는 사람들이 많아지고 있는데요, 많은 사람들이 투자용 부동산을 소유할 경우, 세금에 대해서 고민을 합니다. 어떤 방법으로 세금이 책정되는지 간단하게 정리해 보았습니다.

투자용 부동산, 작은 회사와 동일

투자용 부동산으로 작은 아파트를 하나 구매한다면 작은 회사를 운영하는 것과 동일하게 생각을 하면 됩니다. 이 아파트를 통해서 번 돈이 더 많다면 세금을 내고, 지출이 더 많다면 세금에 대해서는 걱정할 필요가 없습니다. 수입과 지출이 결정되는 항목은 임대료, 주택 담보 대출의 이자 그리고 아파트의 감가 삭감비로 결정이 됩니다.

세금 계산 방법

투자용 아파트를 구매하려고 30만유로의 대출을 이자율 1.5%로 받았다면 매년 이자는 4,500유로를 내야합니다. 이자는 지출로 잡힙니다. 그리고 매년 2% 씩 부동산의 가치가 낮아진다고 보고, 30만유로의 2%, 즉 6,000유로의 감가삭감비가 지출로 인정이 됩니다. 참고로 독일에서는 매년 2% 의 감가 삭감 계산 방식으로 약 100년에 가까운 집이 리노베이션을 하지 않을 경우 그 집의 가치를 0으로 봅니다. 중간에 리노베이션을 하게 되면 집의 가치 계산은 리셋이 됩니다. 그래서 여러분들이 60년이 된 집을 저렴하게 구매하고 싶은데 그 집이 리노베이션이 한 번도 하지 않았다면 은행은 그 집의 가치를 아주 낮게 평가하게 됩니다.

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지출의 합을 보면 이자 4,500유로 + 2% 감가 삭감비 6,000유로 = 10,500유로가 총 지출이 됩니다. 물론 집을 운영하면서 수리비 등 여러가지 지출로 잡힐 수 있습니다. 하지만 우선 큰 지출을 놓고 보면 이렇습니다. 수입은 칼트 임대비 입니다. 만약 아파트의 월 칼트 임대료가 600유로라면, 년 총 수입은 600 * 12 = 7,200유로가 됩니다. 이제 수입, 지출을 보면 지출 10,500유로 – 수입 7,200유로 = -3,300유로가 됨으로 세금 폭탄을 맞지 않아도 됩니다. 여러가지 다른 변수들, 항목들이 많겠지만 이 방법이 가장 간단하게 투자용 부동산의 세금을 계산할 수 있는 방법입니다.

• 작성: 이실장
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