부동산 구매 시 공증인(Notar)의 역할과 구매자가 꼭 알아야 할 것들

독일에서 살고 있다면 독일에서는 서류와 수기 작성, 면대면 만남과 직접 제출이 얼마나 중요하게 여겨지는지 잘 알 것입니다. 아주 작은 계약의 경우에도 여러 장의 서류를 준비해야 하는 번거로움을 모두 경험해 봤을 것입니다. 하물며 부동산 구매와 같은 큰 계약의 경우에는 준비해야 하는 서류가 굉장히 복잡하며 그 양이 방대합니다. 독일에서는 부동산 구매 시 항상 공증인(Notar)의 참여로 이루어 져야 합니다. 이것은 주택 구입 및 미개발, 개발 토지에도 적용됩니다. 그렇다면 공증인의 역할과 필요한 서류에는 어떤 것이 있는지 부동산 구매 전에 꼭 알아볼 필요가 있습니다.

공증인 참여 하에 대면 계약 필수

독일에서도 이제 간단한 계약 체결이나 해지는 디지털 방식으로 진행 되는 경향으로 바뀌고 있으며 실제로도 디지털화가 계속 진행중입니다. 하지만 부동산 구매 시에, 이러한 옵션은 존재하지 않다고 봐도 무방합니다. 구매 계약은 공증인이 참여한 가운데 매수인과 매도인이 직접 대면하여 법적으로 규정된 절차에 따라 진행해야 합니다. 공증인은 자문 자격으로 참여하여 양 당사자에게 동등한 정보를 제공할 의무가 있으며, 이 의무가 이행된 후에만 구매 계약을 공증할 자격이 주어집니다. 원칙적으로 매수인이나 매도인이 공증인을 선임할 수 있는지 여부를 규정하는 법률은 없습니다. 그러나 통상적으로 인증 및 비용 처리의 부담을 지게 되는 매수인이 공증인을 선택합니다.

구매 계약 초안 작성

계약 당사자가 구매 및 세부 사항에 합의하면 공증인(Notar)이 구매 계약 초안을 작성합니다. 여기에는 각 부동산 구매 계약과 개별적으로 이루어진 계약을 특징짓는 모든 사항이 포함됩니다. 그는 인증 전에 매매 기한 전에 계약 검토 및 검토를 위한 초안을 매수자와 매도자에게 동일하게 제공해야 합니다. 만약 계약 대상 중 한쪽이 기업 매도자 즉 ‘갑‘이고 다른 한쪽이 개인 매수자 즉 ‘을‘인 경우 소비자보호법에 따라 계약 14일 이전에 초안을 ‘을‘이 수령해야 합니다. 이는 구매 계약 초안을 ‘을‘이 시간의 압박 없이 내용을 주의 깊게 확인해, 추 후 발생할 불이익에 대비하기 위함이며 이 서류는 또한 은행의 대출 승인 결정에도 구체적인 근거가 되는 경우가 많습니다. 단, 이 의무는 양 당사자 ‘을‘이 모두 개인 매수자인 경우 적용되지 않습니다.

구매 계약의 공증

재산 소유권은 공증을 통해서만 미래에 이전될 수 있기 때문에 많은 사람들에게 이것은 복잡하지만 아주 중요한 과정 입니다. 적어도 사전에 공증인과 함께 모든 질문에 대한 명확한 답변을 받아두고 본인의 의견을 명확히 명시해 두는 것이 중요합니다. 공증인이 매수자와 매도자 모두에게 정당성을 가진 후 관련 당사자들에게 계약서의 내용을 구두로 읽어줍니다. 이 후 ‘갑‘과 ‘을‘ 그리고 공증인의 서명이 들어간 구매 계약서는 봉인됩니다. 이 과정에서 매수자는 아직 소유자가 아닙니다. 토지 등기부에서 소유권 이전이 완료된 후에 비로소 소유자가 됩니다. 경우에 따라 해당 관청의 인증 날짜와 소유권 이전 사이에 몇 주 또는 몇 개월이 걸릴 수 있으며 ‘갑‘과 ‘을‘ 사이에 분쟁이 일어날 경우 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

해당 관청 서류 제출 및 전달

구매 계약과 토지 요금이 모두 공증된 경우, 공증인은 해당 신청서와 함께 모든 문서를 토지 등록부(Grundbuchamt)에 제출합니다. 동시에 그는 세무서에 매매가 일어났음을 알리고 부동산 양도세(Grunderwerbsteuer) 납부에 관한 통지를 미래의 소유자에게 보냅니다. 이 과정에서 시간이 지체되면 불이익을 받으므로 공증인은 이 과정이 빠르게 진행되게 돕습니다. 부동산 양도세를 전액 납부한 경우 세무서에서 통관증명서를 발급하는데, 이는 납부를 확인함과 동시에 매입자가 공식적인 소유자가 되는 것에 법적인 제재를 가할 근거가 없다는 증명서 이기도 합니다.

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구매 계약 사후 관리, 감시

공증인은 ‘갑‘과 ‘을‘사이에 이의가 없는 통관 증명서가 발급된 후 매수자를 위해 양도 통지서를 토지 등록부에 신청할 것입니다. 이는 가까운 미래에 소유권 변경이 임박했음을 의미 합니다. 또한 그는 매도자와 매수자의 대출 은행이 자신에게 약속한 조건에 맞게 이행하는지 여부를 감시 합니다. 특히 부동산 개발업자와의 계약인 경우 브로커 및 부동산 개발업자가 조례에 의거한 규정을 지키고 있는지, 특히 부분 구매 가격 지불을 준수하는지 관리, 감시하여 매수자를 보호할 수 있는 근거를 제공합니다.

이 때 공증인의 마지막 역할로, 결제 승인(Fälligkeitsmitteilung)서를 은행에 보내야만 대출 은행은 집값을 결제해 줍니다. 예를 들어, 구매 계약을 1월 1일에 진행했고, 집을 이사하는 날이 4월 1일일 경우, 공증인은 주택, 토지의 소유권 이전이 완료된 것을 확인 후 3월 초에 결제승인서를 대출 담당자에게 보내면, 은행은 집값을 송금해도 된다는 최종 승인으로 알고 송금이 진행됩니다. 보통 송금은 집을 인수하기 하루 이틀 전에 이루어집니다.

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공증인은 여러가지 측면에서 중요한 역할을 합니다.

특히 구매 가격에 대출이 포함되는 경우에는 공증인의 역할이 더욱 중요해 집니다. 은행은 구매 계약 초안이나 토지 등록부에서 증명한 서류 없이는 자금을 융통해주지 않기 때문입니다. 구매 계약 초안과 공증 날짜 사이의 기간 동안 매수자는 공신력 있는 대출 약정이 필요합니다. 이를 갖추지 못한 상태로 구매 계약을 체결하여 이행하지 못하면 손해를 배상할 책임을 지게 될 수 도 있습니다. 대출 승인이 있는 경우 구매 계약 날짜 이전에 어떠한 경우에도 계약서에 서명해서는 안됩니다. 이 모든 과정을 공증인이 관리하고 감시하며 처리하게 됩니다. 작성: Neven

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