40만유로 이상 대출 시 은행은 집 감정평가, 하지만 집주인이 원하지 않을 경우에는?

주택(아파트) 구매는 한 사람의 인생에서 가장 비싼 것을 사는 구매 거래입니다. 대부분의 물건들은 구매 시에 소비자가 정확한 제품의 가치를 알고 구매를 합니다. 하지만 집은 다릅니다. 시장의 가격은 있지만, 내가 구매하고자 하는 그 집의 가치는 불분명하기 때문입니다. 그래서 독일에는 집의 가치를 평가해주는 Gutachten이라는 감정 평가 시스템이 있습니다. 이 시스템은 Gunatcher(굿악터)라는 감정 평가사가 집을 방문해서 여러가지 항목을 체크 후 그 집의 실제 가치를 평가해 주는 것을 의미합니다.

언제 평가하나?

집을 평가하는 방법은 2가지가 있습니다. 하나는 구매자가 직접 굿악터를 섭외해서 구입을 원하는 집의 평가를 부탁하는 것입니다. 이럴 경우 가장 중요한 점은 집 판매자가 동의를 해 주는 것입니다. 하지만 이는 쉽지 않습니다. 지금처럼 집이 부족하고, 공급보다 수요가 많을 때는 집주인은 가능하면 빨리 결정을 내려서 구매를 결정하는 사람에게 집을 판매하기를 원하기 때문에, 구매 결정에 앞서 집을 감정 평가 하겠다고 하면, 아예 구매 기회조차 못 얻을 가능성이 높아서 조심스럽게 문의를 해야합니다.

두번째 경우는 은행이 하는 경우입니다.

보통 독일의 대부분의 은행은 대출 금액이 40만 유로를 넘을 경우 은행이 자체적으로 집을 평가합니다. 이럴 경우 수백유로에 달하는 감정 평가 비용을 구매자는 내지 않아도 됩니다. 하지만 은행에 따라서는 이 감정 평가 비용을 구매자에게 청구하는 경우도 있습니다. 포스트 방크는 고객에게 감정 평가 비용을 청구하지 않습니다.

감정 평가의 장점은?

은행이 직접 감정 평가를 할 때의 장점은 높은 확률로 집의 가격을 낮출 수 있는 점입니다. 예를 들어 집 가격이 50만유로, 감정 평가 결과 집의 감정 가격은 48만유로 일 경우 구매자와 집주인이 합의해서 중간 지점인 49만유로에 구매 계약을 체결할 수 있습니다. 두번째 장점은 내가 구매하고자 하는 집의 실제 가치를 알 수 있는 점입니다. 감정 평가를 통해서 집의 건축연도, 위치, 건축 자재, 현재의 난방, 수도 시스템의 상황 등 총체적인 상황을 평가할 수 있기 때문에 구매자는 집 구매 결정을 내리기가 쉬워집니다. 집 주인이 감정 평가를 거절한다면? 대출 과정에서 감정 평가가 필요할 경우 은행은 집주인에게 연락해서 약속을 잡는데, 이 때 간혹 감정 평가를 거부하는 집주인이 있습니다. 이럴 경우 대출 과정을 지속할 수 없어서 그 집은 구매가 어렵게 됩니다. 하지만 너무 걱정할 필요는 없습니다. 집 주인이 감정 평가를 거부하는 이유는 2가지 입니다. 하나는 감정 평가 후 결과가 나올 때까지 시간이 걸리기 때문에 시간이 지체되는 이유로 거부하는 경우가 있는데, 이것은 좋은 이유가 될 수 없습니다. 왜냐하면 전체 대출 과정이 몇 개월 걸리는 것을 볼 때 감정 평가 결과가 나오는 4-5일은 아무것도 아니기 때문입니다. 감정 평가를 거부하는 가장 큰 이유는 집의 하자가 있다는 것을 의미할 때가 많습니다. 겉으로 보이지 않는 집의 하자를 숨기고 있을 수도 있으며, 하자가 없을지라도 시장 비교 평가 결과 집의 가격이 너무 높게 책정된 것이 지적을 받을 수도 있습니다. 따라서 집 주인이 감정 평가를 거절한다면 구매자도 큰 아쉬움 없이 다음 집을 알아보는 것이 좋습니다.

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