독일 내 집 마련 후, 대출 고정금리 끝나고 대출 계약 연장 시, 이자 폭탄을 피하는 방법

독일에서 내 집 마련을 결정하는 가장 큰 이유는 고정적으로 나가는 월세입니다. 한국의 전세 방식과 다른 독일의 월세는 임대로 사는 세입자에게는 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 그래서 월세 낼 바에는 내 집 사서 은행 대출 갚으면서 사는 것이 낫다, 라는 말을 많이 합니다. 틀린 말은 아닌데요, 대신 진짜로 월세만큼만 내고 살다가는 큰 일을 당할 수 있습니다. 독일 주택 담보 대출을 활용해서  부동산 구매 계약 후, 고정 금리 대출 기간이 끝나기 전에 꼭 확인해 봐야 할 것이 있습니다.

집을 구매할 때 필요한 부대 비용

독일에서 부동산을 구매하면 연방주에 따라 다르지만 집값의 3.5%에서 많게는 6.5%를 취득세로 지불하게 됩니다. 여기에 구매 계약을 공증해 주는 공증 변호사 비용 2%, 부동산 중개인이 껴 있을 경우, 중개 수수료 약 3.57%, 즉 집 값의 11.57%를 추가 비용으로 지불해야 합니다. 또한 연간 재산세, 건물 보험, 수도, 전기, 난방, 관할 구청에 지불하는 쓰레기 처리 비용 등을 고려해야 합니다. 하지만 가장 큰 비용은 바로 주택 담보 대출 상환입니다.

주택 담보 대출 금액을 월세만큼만 해서는 안 되는 이유

독일의 주택 담보 대출은 한국과 달리 고정 금리입니다. 고정 금리 대출은 5년부터 가능하나 고정 금리가 끝나고 대출 연장 계약 시 어려움이 있어서 보통 10년 고정 금리 계약을 많이 하고 10년, 15년, 최대 20년까지 가능합니다. 대출 계약 시 월 상환액 (이자+원금)은 고객의 요청 사항에 맞게 조절합니다. 예를 들어서 월 네토 수입이 4.000유로인 고객이 대출 신청을 하면서 월 상환액을 1.600유로에 맞추고 싶다면 최대한 그 금액에 맞게 대출 진행을 합니다. 하지만 이 조건으로 대출 승인이 났다고 해서 고정 금리 기간인 10년을 매월 이 금액만을 지불하면 문제가 생길 수 있습니다. 바로 계약 연장 시 이자율에 대한 문제입니다.

대출과 함께 계약하는 바우슈파, 저렴한 이자율 보장을 위해서는?

독일은 주택 담보 대출 계약 시, 80% 이상이 바우슈파 계약을 함께 진행합니다. 즉 10년 고정 금리가 끝나고 계약 연장을 할 때, 계약 연장 대출액의 이자율을 낮은 이자율로 보장받기 위해서입니다. 하지만 10년 후 실제로 얼마의 금액을 낮은 이자율로 대출 연장할 수 있을지는 꼼꼼히 계산을 해 보아야 합니다. 처음 대출 계약 시 월 1.600유로로 다음 10년을 갚아 나가고 중간에 특별 상환을 하지 않으면 대출 연장 시 높은 이자 폭탄을 받을 수 있습니다.

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바우슈파 이해하기

예를 들어서 한 고객이 50만유로의 대출을 받고 이자율 1.5%, 상환액 연 1.00%로 진행했을 경우, 이 고객은 매월 1.041유로를 지불합니다. 이 때 이자는 625유로, 대출 상환은 416유로입니다. 이 고객은 대출 계약과 함께 50만유로 바우슈파도 함께 계약했습니다. 그리고 10년 후 남은 잔액 모두를 저렴한 이자로 계약 연장할 수 있다고 생각하고 있습니다. 하지만 이 고객이 10년간 특별 상환 없이 1.041유로만 매월 지불하다가 계약을 연장할 경우 바우슈파를 통해서 저렴한 이자율로 계약을 연장할 수 있는 금액은 15만유로에 불과합니다. 즉 대출금액 50만유로에서 1년 동안 10% 상환 후 남은 잔액 40만유로에서 바우슈파를 활용할 수 있는 금액은 15만유로에 불과하고, 나머지 25만유로는 시장의 이자율에 따라서 계약을 연장해야 합니다. 만약 10년 후 이자율이 4%라고 가정할 경우, 매월 1.800유로를 상환해야 합니다. 매월 대출 상환 금액 고정비가 1.041유로에 맞춰져 있던 고객에게는 갑자기 월 750유로의 추가 지출이 발생하게 됩니다.

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대출 계약 연장 시 이자 폭탄을 피하기 위한 방법은?

• 바우슈파 계약을 했을 경우: 대출 계약을 하면서 바우슈파 계약을 함께 했다면 담당 피난츠 베라터와 미팅 일정을 잡고, 현재까지의 상환 액수, 고정 금리가 끝날 시 예상되는 월 상환액, 고객이 원하는 월 상환액을 맞추려 할 경우 고정금리까 끝날 때까지 얼마의 저축, 상환을 더 해야하는지 등 여러 시뮬레이션을 해야 합니다.

• 바우슈파 계약이 없을 경우: 피난츠 베라터와 상담을 통해서 신규 바우슈파 계약 상담을 진행해야 합니다. 이미 매월 고정적으로 대출 상환을 하고 있기 때문에 대출 상환비용, 고정 생활비 등을 제외한 저축 가능한 금액을 뽑아서, 그에 맞는 바우슈파를 만들어서 대출 계약 연장 시 이자 폭탄을 최대한 낮추는 시도를 해야합니다.

포스트 방크에서 피난츠베라터로 근무하고 있는 이용주 실장에 따르면 1% 이자율 시대에 부동산을 구매한 교민들이 계약 연장에 대한 걱정을 가지고 많은 문의가 오고 있는데, 바우슈파가 없는 고객의 경우 몇년 후의 계약 연장에 대한 큰 걱정을 하고 있다고 밝혔습니다. 따라서 최대한 빨리 대출 계약 연장에 대한 대비책을 마련해 두어야 한다고 강조했습니다.

• 작성: isaac
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