7월 1일부터 독일에서 실행된 임대료 지수법, 정확히 무엇이고 왜 임차인들에게 중요할까요?

독일에서 임차인은 다른 나라에 비해 당당한 편입니다. 집을 소유하는 것을 큰 목적으로 가지는 나라에 비해 독일에서의 임차인은 주택시장의 약자나 패배자로 취급 받기 보다는 개인의 선택으로 여겨집니다. 이는 임차인이 법적으로 보호받기 때문에 가능할 것입니다. 7월 1일부터 실행된 임대료 지수법에 의해 임차인은 더욱 법적으로 보호받을 수 있게 되었습니다. 임대료 지수법은 무엇인지, 임차인 혹은 임대인이 알아 두어야 할 사항은 무엇인지 정리했습니다.

기존 임대료 지수의 허점, 주택시장 왜곡 시켜

임대료 지수는 지역 비교 임대료를 결정하는 가장 주요한 도구 입니다. 그러나 최근 들어 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않는 경우가 발생하며, 임대료 지수가 법원에서 종종 문제로 제기되어 왔습니다. 근거가 되는 임대료 지수가 과학적, 법적 투명성이 보장되지 않아 주택 시장을 오히려 왜곡시킨다는 지적인 것입니다. 연방정부와 국회는 이를 법적으로 확실하게 규정하기 위해 임대료 지수에 대한 최소 요구사항을 했습니다. 앞으로 이를 통해 각 지역, 도시마다의 적정 임대료 수준이 더욱 투명해지고 법적으로 안정성을 보장 받게 됩니다. 집주인은 임대료 지수를 사용하여 임대료 인상을 정당화 할 수 있으며, 세입자는 이를 확인함으로써 이것이 정당한지와 살고 있는 도시의 현 시세를 알 수 있습니다. 때문에 임대료 지수는 주택 시장을 현실적으로 그리고 투명하게 반영해야 합니다.

임대료 지수 개혁법

현재 국회를 통과한 임대료 지수 개혁법의 목표는 미래에 가능한 많은 임대인과 임차인이 고품질의 임대료 지수를 사용 할 수 있도록 하는 것입니다. 새 법안에는 인구50,000명 이상 도시는 임대료 지수를 의무적으로 작성하도록 하며, 이는 주법에 따라 책임이 있는 기관에 의해 수행됩니다. 지금까지 임대료 지수가 없는 도시는 2023년 1월 1일까지 임대료 지수를 작성해야 하고 적격 임대료 지수를 선택할 경우 전환 기간은 2024년 1월 1일까지로 연장한다고 명시하였습니다. 연방정부는 문서화 및 공표를 포함해 임대료지수의 작성 및 조정 등에 관한 사항을 연방상원의 동의에 따른 법규명령으로 규율할 권한이 있으며 임대인과 임차인은 적격 임대료지수 등 지역의 임대료 관련 지표 작성을 위해 임대료 및 아파트 특성에 대한 정보를 제공할 의무가 있습니다. 이를 위반할 경우 당국에 의해 과태료가 부과 되며, 관할 당국에 이미 존재하는 임대인과 임차인의 데이터는 당국에 사용할 권한이 부여됩니다.

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허점을 보안한 임대료 지수, 분쟁 최소화 기대

지금까지 임대료 지수를 생성하기 위한 자료는 2년마다 설문조사를 통해 수집되었습니다. 이는 참여하는 세입자 수와 가구 유형에 따라 크게 다른 결과를 도출함을 의미합니다. 예를 들어 혼합 주거 지역에서 고소득자들이 대부분 설문조사에 참여한다면 임대료는 크게 비싸 지며, 이는 주택 시장의 임대 상황을 크게 왜곡할 수 있는 것입니다. 때문에 임대료 지수의 가치는 오랫동안 논쟁의 여지가 있어 왔습니다. 임대료 인상이 허용되는지 여부와 임대료 지수가 과학적 원칙에 따라 실제로 투명성을 가지고 있는지 종종 법원에서 다툼이 되어 왔습니다. 이에 연방 정부는 이번 개혁이 세입자와 집주인이 앞으로 더 이상 법원에 갈 필요가 없도록 보장하는 데 도움이 되기를 바란다고 밝혔습니다. 부동산 금융 교수이자 임대료 지수 위원회 책임자인 스테판 세바스티안은 “개혁된 임대료 지수는 집주인과 세입자 사이의 분쟁을 제한할 만큼 명확하다“고 말하며 임대료 지수에 대한 낙관적인 견해를 밝혔습니다. 작성: Neven

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