2021년 독일 주택임차료 전망

독일 주택임차료는 최근 몇 년간 상승세에 이어 올해에도 상승할 것이라는 독일 온라인 부동산중개업체인 Immowelt의 최근 전망이 있는 가운데, 우리 공관 관할지역 헤센주의 지방선거(3.14일)를 앞두고 헤센 사민당(SPD)이 임대료 상한을 핵심의제로 제기하고 있는바, 주요내용을 아래와 같이 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

1. 독일 내 주요도시 주택임차료 전망 및 평가

가. 독일 내 주요도시 주택임차료 전망(1.27일, Immowelt 보도자료)

(전체 전망) ㅇ 독일의 대표적인 온라인 부동산중개업체인 Immowelt는 자사 포털상의 수십만 개의 매물 임차료(방 3개, 80m²크기의 2층 주택)를 비교․분석한 결과를 바탕으로 2021년에도 계속해서 독일 내 대부분의 도시(인구 50만 명 이상의 대도시 14개 중 11개)에서 주택임차료가 인상될 것이라 예상함. 다만, 임차료 인상이 지난해와 같은 수준으로 급등하지 않을 것으로 전망함.

ㅇ Ziegler Immowelt 대표는 “코로나 위기가 부동산 시장의 견고함을 보여주었으며, 주택임차료는 하락하지 않고 오히려 인상되었다”고 평가하면서 “수요는 여전히 높고 저렴한 매물은 한정되어 있는바 올해에도 반전은 없을 것”이라고 전망함.

(상승 예상 도시) ㅇ 독일 내에서 임차료가 가장 비싼 도시인 뮌헨의 임차료 상승곡선이 눈에 띄게 완만해지고 있음. 지난해 급격한 인상 이후, 기존 주택의 임차료는 약 1% 정도만 인상(1m²당 16.10유로 월세)될 것이라 예상됨. 이러한 완만한 인상에도 불구하고 여전히 다른 대도시에 비해 월등히 비싼 도시 자리를 유지할 것임.

ㅇ 뮌헨 다음으로 비싼 도시인 프랑크푸르트의 주택임차료는 연말까지 3% 인상(1m²당 12.20유로)될 전망임. ㅇ 슈투트가르트는 올해 6% 인상이 예상되어 연말에는 1m²당 12.10유로 수준으로 프랑크푸르트를 바짝 추격할 것으로 보여짐. ㅇ 그 외 뒤셀도르프, 쾰른, 뉘른베르크는 4% 인상이 예상되며, 라이프치히는 약 5% 인상에 따라 1m²당 6.80유로로 상승함에도 불구하고 서독 지역의 도시에 비해 훨씬 저렴한 수준을 유지할 것으로 예상됨.

(하락 예상 도시) ㅇ 신축 프로젝트 진행에 따라 매물이 많아진 함부르크의 경우 임차료는 –1% 가량 하락할 것으로 분석됨.

ㅇ 또한, 베를린은 임대료 상한정책에 따라 –5%로 비교적 큰 폭의 하락이 예상된다고 분석함. * 임대료 상한(Mietendeckel) : 약 1년 전 도입된 정책으로, 주택 임대시 상한선을 준수해야 하고 법적으로 정의된 한계값(Schwellen)이 20%를 초과할 경우 현재의 임차료도 낮춰야 함. 부동산업계의 강한 저항을 불러 일으켰고 올 봄 연방헌법재판소의 동 정책의 위헌여부에 관한 판결이 나올 것으로 전망. – 주요 경제지인 한델스블라트紙에 따르면 전문가들은 베를린의 동 정책이 주택임차료는 낮췄지만 비싼 주택에 거주하는 이들이 혜택을 받은 반면, 일부 임대인들이 집세를 낮추기보다 집을 비워두거나 매각했기 때문에 원하는 효과를 얻지는 못했다고 지적함. – Immowelt에 따르면 2019년부터 2020년까지 베를린의 기존 주택 임차료가 8% 하락하였으며, 임대료 상한정책 도입 전 1m²당 11.10유로였던 임차료도 2021년 말에는 8.70유로까지 내려갈 것으로 예상됨. – Immowelt는 동 정책의 부작용으로 저렴한 기존 주택은 줄어들고 비싼 신축 주택만 증가할 것이라 우려함. 기존 주택의 임차료는 하락하지만 신축건물은 베를린의 임대료 상한정책 대상에서 제외된 결과 신규 주택은 6%의 인상률(1m²당 13.20유로)을 예상함.

나. ‘코로나 이후 부동산 시장 변화’ 관련 평가(2.5일자 FAZ紙 사설)

ㅇ 독일 도시의 꾸준히 상승하던 임대료 곡선에 균열이 생겼음. 많은 대도시의 임대료 상승률이 예전 같지 않아 일부 전문가들은 추세 변화를 예상하고 있으며, 독일부동산협회(IVD)는 이미 부동산 매물의 공급과잉을 경고하고 있음. ㅇ 그러나 향후 몇 년간 부동산 가격이 어떻게 변화할지 아직 정해진 것은 없으며, 부동산이 투자가에게는 저금리에 따른 투자처라는 사실은 변하지 않을 것임. ㅇ 팬데믹이 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지는 아직 불분명하나, 홈오피스가 일상적인 직장 문화가 되면 주변지역 부동산 가격은 오를 것임. 재택근무자는 더 큰 주거공간, 정원이나 빠른 인터넷망이 필요할 것인바, 주택시장은 변화하고 있음.

2. 헤센주의 ‘임대료상한’ 관련 움직임

ㅇ 3.14일로 예정된 헤센주 지방선거(Kommunalwahl)에 앞서 최근 헤센주 사민당(SPD)은 2019년 自黨이 추진했었던 임대료 상한(Mietendeckel)을 선거의 핵심의제로 추진할 것을 밝임. 최근 사민당과 좌파당(Linke)의 지원을 받는 노동조합, 세입자보호협회 및 자선단체동맹은 헤센에서 임대료 상한 도입을 청원함. ㅇ Peter Feldmann 프랑크푸르트 시장(사민당)과 Nancy Faeser 헤센주 사민당 대표(헤센 주의회 제1야당인 사민당 원내대표 겸임)는 많은 사람들이 단축근로와 해고위험에 있는 현 상황 아래 연대가 필요하다면서 ‘임대료 동결(Mietenstopp)’을 주장하는 한편, 개인주택소유자들도 프랑크푸르트시 산하 주택회사 ABG의 사례와 같이 주택임대료를 연간 최대 1% 이내에서 인상하기를 요청함. ㅇ Faeser 헤센주 사민당 대표는 헤센주정부 소유의 Nassauische Heimstaette(프랑크푸르트 북서부 주택 임차업체)조차 코로나 위기에서도 높은 임대료 인상율(4% ~ 최대 15%)을 보이고 있다고 비판하면서, 감독위원회를 통해 동 임대료 인상율을 연간 1%까지로 제한하고, 향후 모든 세입자에게 적용되도록 주정부에 촉구했음. ㅇ 이에 대해 현 헤센 연립주정부(기민당-녹색당)는 반대하고 있음. Tarek Al-Wazir 헤센 경제장관(녹색당)은 임대료 상한이 도입되기 전에 소유자가 먼저 임대료를 인상하기 때문에 임대료 상한은 비생산적이라고 평가했으며, 헤센주 기민당은 주택소유자의 주택 유지에 필요한 수입이 부족해질 것이라고 우려함.  

• 출처: 주 프랑크푸르트 대한민국 총영사관