애매했던 네벤코스텐 청구서, 이제는 확실히 알아보자!

독일의 월세 시스템은 한국에 비해 복잡해서 에너지 비용과 청소비용을 제외하고 어떤 비용들이 네벤코스텐에 포함될 수 있는지 외국인인 우리가 알기엔 복잡한 것이 사실입니다. 문제는 일부 나쁜 집주인들이 세입자가 외국인이라는 약점을 이용하여 지불하지 않아도 될 비용까지 나흐짤룽(Nachzahlung)이라는 명목으로 청구하기도 하고, 심하게는 법정 다툼까지 벌어지기도 합니다. 오늘 이 글에서는 이러한 피해를 방지하기 위해서 어떤 항목의 네벤코스텐은 지불해야 하고, 어떤 항목들은 지불할 필요가 없는지 알아보고자 합니다.

1. 정원시설에 관한 비용

정원 ‘관리’에 대한 비용은 세입자가 일부 부담할 수는 있지만, 정원 관리를 위한 장비에 대한 비용은 지불할 필요가 없습니다. 왜냐하면 장비에 대한 비용은 지속적으로 발생하는 비용이 아니기 때문에, 네벤코스텐으로 정원 관리 비용이 청구된다면 이 비용이 ‘장비’에 대한 비용도 함께 청구되어있는지 확인할 필요가 있습니다. 정원과 관련된 네벤코스텐의 대략적인 계산방법은 (자신이 사는 집의 제곱미터) X (0.1유로) X (12개월)을 하면 1년간 지불해야하는 정원 관리 비용을 산출 할 수 있습니다. 예를 들어 70제곱미터의 아파트의 경우, 70 X 0.1 X 12 = 84유로가 나오므로, 산출된 84유로는 1년간 지불해야하는 정원 관리비용이라고 봐도 무방합니다. 만약 정원과 관련된 비용이 이보다 훨씬 높게 청구되었다면 집주인에게 이의를 제기할 필요가 있습니다.

2. 수도계량기 수치 차이에 대한 비용

거주하는 아파트(Wohnung) 내부에 있는 수도계량기 수치보다 중앙 수도계량기에서 측정된 수치가 20% 이상 더 크게 측정이 되었다면, 세입자는 더 크게 측정된 수도계량기의 차이를 지불하지 않아도 됩니다. 이러한 차이는 종종 수도 관련 문제로 물 손실로 인해 발생하는 것이기 때문에 이는 집주인이 지불해야합니다.

3. 알 수 없는 고장, 혹은 제 3자에 의한 결함

현 세입자가 특별한 잘못을 하지 않았음에도 발생한 결함 때문에 청구된 비용은 지불하지 않아도 됩니다. 이는 제 3자에 의해 발생한 결함에도 동일하게 적용됩니다. 예를 들어, 알 수 없는 이유(노후 등)로 수도관이 막히거나, 퇴근 후에 집 자물쇠가 누군가에 의해 파손이 된 경우(제 3자에 의한 결함)에는 세입자가 따로 추가 비용을 지불할 필요가 없고, 이 선례는 이미 법원 판결에서도 결정된 사항입니다.

4. 잘못 산정된 집 크기에 따른 임대료

원칙적으로 집주인은 세입자가 실제 생활하는 공간에 대해서만 임대료를 청구해야 합니다. 따라서 세입자는 최소한 발코니와 다락방 같은 곳에 대한 크기 산정이 올바르게 되어있는지 확인이 필요합니다. 발코니의 경우, 실제 면적의 1/4만 면적에 산정이 되어야합니다. 경사지붕이 있는 다락방의 경우, 높이 1m 이하 부분은 면적 산정에 포함되지 않고 1m~2m 이하는 50%, 높이 2m인 부분은 100%로 산정이 되어야 합니다. 예를 들어 순수 바닥면적이 100 제곱미터인 집(1층 50제곱미터, 2층 다락방 50제곱미터)을 예를 들어보겠습니다. 그리고 2층 다락방의 경우, 바닥면적의 20%가 높이 1m 이하, 20%가 높이 1m~2m 이하, 그리고 나머지 60%가 2m 이상이라고 가정해보겠습니다. 그렇다면 순수 바닥면적은 100 제곱미터일지라도 실제 사용면적은 1층 면적 (50제곱미터) + 2층 면적(1m 이하 제외, 높이 1m~2m 부분은 50제곱미터의 20%인 10제곱미터, 높이 2m 이상인 부분은 50제곱미터의 60%인 30제곱미터) = 90제곱미터 가 실제 사용면적이라고 볼 수 있습니다. 여기에 10제곱미터의 발코니가 있다면 이의 25%인 2.5제곱미터가 합산된 총 92.5제곱미터가 임대료에 청구되어있어야 합니다. 만약 임대계약서에 면적이 잘못 표기되어있다면 세입자는 임대료를 줄일 수 있습니다.

5. 부동산 보험에 대한 비용

소유하고 있는 집에 대한 법적인 보호, 임대로 인한 손실, 주택임대보험 등의 비용은  집주인의 몫입니다. 이는 세입자에게 청구할 수 없습니다.

6. 유지 보수 비용

초인종 인터컴, 연기 배출시스템이나 출입구 잠금장치와 같은 관리비용은 집주인이 세입자에게 전가할 수 없습니다. 난방시스템(Heizung)의 유지관리 비용의 경우, 집주인은 이를 세입자에게 청구할 수 있으며 이는 임대 계약서에 명시가 되어있어야 합니다. 만약 난방시스템의 유지관리 비용을 세입자가 내기로 합의했다면 세입자는 난방장치 모니터링, 안전성 검사, 전문가를 통한 난방장치 청소 등을 책임져야 합니다. 다만  난방장치의 유지관리 비용이 지나치게 높게 청구되서는 안됩니다. 수리 비용이 발생할 경우에 이는 집주인이 지불하여야 하며, 집주인은 세입자에게 수리 비용을 청구할 수 없습니다.

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7. 사소한 수리

임대 계약서에 사소한 수리 비용에 대해 임대인이 부담하기로 합의한 경우, 최대 100유로의 수리  비용까지는 세입자가 스스로 부담해야 합니다. 다만, 1년간 발생한 자잘한 수리비용의 합계가 임대료의 최대 10%를 초과한 경우에는 집주인과 상의하여 청구범위를 조정할 수 있습니다.

8. 재산세

네벤코스텐 항목으로 집의 재산세가 청구되어 적잖이 놀라는 경우가 종종있을 수 있습니다. 한국인인 우리들은 집주인이 내야 할 세금을 왜 세입자가 내야 하는지 잘 이해되지 않는 부분이기도 합니다. 하지만 이는 집주인이 세입자에게 청구할 수 있는 항목 중 하나입니다. 왜냐하면 이 비용은 일회성 비용이 아니라, 집주인이 지속적으로 내야하는 공과금 중 하나이기 때문입니다.

9. 엘리베이터 비용

1층(독일식 0층)에 살아서 실제로 엘리베이터를 이용하지 않는 경우에도 엘리베이터 비용을 지불해야합니다. 1층(독일식 0층) 거주자에게는 불편한 비용이 될 수 있지만, 고층에 있는 이웃을 방문하는 데 엘리베이터를 사용하거나 지하 창고로 짐을 옮길 때 사용할 수 있기 때문입니다. 위 항목들은 실제로 네벤코스텐으로 인해 자주 발생하는 세입자와 집주인간의 분쟁내용을 토대로 작성한 것이며, 독일 법원의 판례를 기준으로 선별한 것입니다. 교민분들께서도 이러한 항목들을 숙지하셔서 혹시나 피해당하시는 일없으시길 바랍니다.

• 작성: 도이치아재
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